Compromesso acquisto casa: 3 cose da sapere

Ultimo aggiornamento: 23.04.21

 

Tutto quello che c’è da sapere sul compromesso per l’acquisto della casa: che cos’è, come farlo e se è possibile annullarlo.

 

Le domande che vengono poste più di frequente, riguardo il compromesso acquisto casa, vertono soprattutto sulla natura di questo documento, su come si fa, se può essere redatto in forma semplice o se richiede il ricorso a un notaio, se sussiste o meno l’obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate, quanto versare di indennizzo in caso di annullamento e via dicendo. Andiamo quindi ad approfondire l’argomento e a rispondere in modo chiaro e semplice a queste e altre eventuali domande.

 

1. Contratto preliminare di compravendita

Cominciamo subito col dire che il compromesso per la casa è un preliminare di compravendita, cioè un accordo intermedio tra il venditore e l’acquirente nel quale entrambi si impegnano in maniera irrevocabile, uno a vendere e l’altro a comprare l’abitazione, entro i termini di tempo e al prezzo indicati nel documento di stipula.

Nonostante questo atto non sia obbligatorio, la firma del compromesso è una pratica comune per chiunque si trovi nella posizione di dover acquistare o vendere una casa; si tratta infatti di una sorta di contratto preliminare che ha la finalità di impegnare i contraenti alla compravendita immobiliare secondo i termini stabiliti nel contratto vero e proprio.

Il compromesso ha quindi una valenza “prenotativa”, serve cioè a evitare che il proprietario venda l’immobile ad altri o attui delle variazioni successive sul prezzo concordato in origine, e al tempo stesso impegna il compratore a non desistere dall’acquisto. Visto che l’acquisto di un immobile non può essere portato a termine da un giorno all’altro, quindi, il compromesso rappresenta una misura cautelativa per entrambe le parti, affinché durante i lunghi tempi di attesa richiesti per l’esecuzione del rogito mantengano l’impegno preso e si attengano agli accordi previsti dalla scrittura.

Una volta stipulato il compromesso di vendita, infatti, se uno dei due contraenti dovesse tirarsi indietro senza una ragione valida, l’altro ha la facoltà di citarlo in giudizio per obbligarlo ad adempiere agli accordi presi.

 

2. Come fare il compromesso

L’atto del preliminare di vendita deve essere per forza scritto; non essendo obbligatorio inoltre, una volta che il compromesso è stato firmato, le parti interessate possono tranquillamente decidere di stipulare subito anche il contratto definitivo. In molte occasioni, infatti, può capitare che il proprietario dell’immobile oggetto della vendita ne garantisca il possesso già a partire dal momento in cui viene sottoscritto il compromesso, in modo da lasciare all’acquirente la libertà di effettuare eventuali interventi preliminari di ristrutturazione, come la realizzazione del cappotto termico per isolare dal freddo oppure l’installazione dei condizionatori, o di andarci addirittura ad abitare.

Per quanto riguarda la formalizzazione dell’atto, invece, di recente la normativa è cambiata e prevede quanto segue:

♦ Per gli immobili già esistenti e completi di certificati di abitabilità, il compromesso può essere redatto sotto forma di semplice scrittura privata tra le parti interessate, quindi non sussiste la necessità di firmarlo alla presenza di un notaio o altro pubblico ufficiale né di far autenticare le firme. Il compratore e l’acquirente possono comunque rivolgersi a un notaio, se lo desiderano. Anche in caso di scrittura privata, però, sussiste l’obbligo di registrazione del preliminare di compravendita all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data della firma.

♦ Nel caso di compravendita di immobili non ultimati o ancora in corso di costruzione, che di conseguenza non hanno ancora ottenuto il certificato di agibilità, il compromesso deve essere redatto come scrittura privata con firme autenticate da un notaio, oppure come atto pubblico notarile. Se non viene eseguito in questa forma, il preliminare è considerato automaticamente nullo in maniera assoluta e insanabile.

3. L’annullamento è possibile, ma solo a certe condizioni

Di norma il compromesso, anche quando è eseguito in forma di scrittura privata, è impegnativo per chi lo sottoscrive e se una delle parti disattende ai termini può essere citata in tribunale e obbligata a tenere fede agli accordi indicati nella scrittura. Se il compratore decide di tirarsi indietro e di non acquistare più la casa, inoltre, il venditore, oltre ad avere il diritto di trattenere la caparra versata dall’acquirente, ha anche la facoltà di chiedere un risarcimento per gli eventuali danni subiti, ovviamente da provare.

Esistono però delle condizioni particolari in cui è possibile ottenere l’annullamento del compromesso; l’acquirente dell’immobile può avvalersi di questo diritto se è viziato da:

♦ Dolo, ovvero la volontà del venditore di arrecare danno al compratore omettendo particolari importanti o falsificando atti e certificati relativi all’immobile oggetto della compravendita.

♦ Raggiro; per gli stessi motivi illustrati in precedenza o per conclamata truffa ai danni del compratore.

♦ Violenza psicologica o fisica; cioè quando la vendita viene imposta al compratore con mezzi coercitivi di tipo psicologico, come estorsione o minacce, o lesioni fisiche.

♦ Errore; quando nell’atto sono presenti errori di compilazione.

♦ Incapacità di una parte; quando una delle due parti, il compratore o il venditore, non si trovano nella posizione di poter compiere atti giuridicamente validi.

In questi casi, oltre all’annullamento del compromesso il venditore è tenuto anche a restituire interamente al compratore la caparra da costui versata. Il compromesso può essere annullato anche in forma bonaria però, se tra le parti è possibile raggiungere un accordo.

Se è l’acquirente a chiedere l’annullamento e il venditore decide di accettare l’accordo in buona fede, quest’ultimo ha il diritto di trattenere la caparra a titolo di indennizzo; se invece è il venditore a volere l’annullamento, l’acquirente usufruisce di un privilegio sulla restituzione della caparra e per legge gli deve essere restituito il doppio della cifra versata, a titolo di indennizzo per il mancato acquisto.

Se il venditore decide di rinunciare alla vendita senza il consenso dell’acquirente, inoltre, quest’ultimo può rivolgersi a un giudice e chiedere che oltre al doppio della caparra versata gli venga corrisposto anche un risarcimento per danni subiti, che dovranno ovviamente essere provati, oppure di disporre che il contratto di vendita sia finalizzato in modo coattivo, pagando la casa al prezzo concordato nel compromesso.

 

 

 

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