Cos’è e a chi spetta la manutenzione straordinaria della casa

 

Tutto quello che c’è da sapere sulla manutenzione straordinaria della casa e dei relativi impianti, dalla tipologia di interventi alla responsabilità degli stessi.

 

Sapere a chi spettano con certezza le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria della casa potrebbe apparire difficile, data la complessità dell’argomento, ma in linea di massima è possibile affermare che gli interventi di manutenzione ordinaria spettano solitamente all’inquilino, mentre gli interventi di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario. Esistono però una serie di situazioni particolari in cui le spese devono essere ripartite tra proprietario e inquilino, andiamo quindi ad approfondire ulteriormente l’argomento.

 

La manutenzione ordinaria

Secondo quanto riportato nel Testo Unico Edilizia, sono definiti lavori di manutenzione ordinaria tutte le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, nonché quelle necessarie all’ampliamento o al mantenimento in efficienza degli impianti tecnologici esistenti nell’immobile.

Tanto per fare alcuni esempi, quindi, la sostituzione di un battiscopa rotto con l’aiuto di una graffettatrice, la pulizia e tinteggiatura fai da te di infissi e pareti, la sostituzione di un rivestimento, la riparazione di un rubinetto, la sostituzione di un vetro rotto e altri lavori del genere, sono considerati interventi ordinari di edilizia libera, e in quanto tali possono essere realizzati in qualsiasi momento senza alcun obbligo di comunicazione.

Nel quadro della manutenzione ordinaria è inclusa anche quella degli impianti ovviamente; per quanto riguarda le spese, invece, queste sono a carico del conduttore, ovvero di chi occupa la casa. indipendentemente se in veste di proprietario o inquilino. Gli interventi di manutenzione ordinaria sulle parti comuni o sugli impianti degli immobili condominiali, invece, sono da ripartire tra i diversi conduttori, inquilini o proprietari che siano.

La ripartizione delle spese complessive in un immobile condominiale non è mai economicamente equa ovviamente, nel senso che l’importo totale viene suddiviso tra i vari conduttori secondo il calcolo dei millesimali, quindi sulla base delle dimensioni dell’appartamento.

 

La manutenzione straordinaria

Tutte le spese relative alla manutenzione straordinaria, invece, sono a carico del proprietario dell’immobile. Anche in questo caso il Testo Unico Edilizia, nell’articolo 3, chiarisce testualmente che sono considerati lavori di manutenzione straordinaria tutte “le opere e gli eventuali interventi di modifica necessari per modernizzare e cambiare parti anche che compongono la struttura degli edifici, nonché per creare o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, a patto che non cambino la volumetria totale degli edifici e non vadano a modificare le destinazioni di uso”.

Facciamo un esempio pratico relativo all’impianto di riscaldamento: se il proprietario della casa ha deciso di comprare una nuova caldaia Vaillant per sostituire quella vecchia, divenuta inefficiente e non più in grado di mantenere l’ambiente domestico adeguatamente caldo, la spesa per l’acquisto e l’installazione dell’apparecchio è di sua esclusiva competenza. Se invece la sostituzione della caldaia interessa un impianto condominiale, e quindi condiviso, la spesa di acquisto e installazione dell’impianto deve essere ripartita tra tutti i condomini.

È necessario inoltre presentare la pratica CILA manutenzione straordinaria nel caso in cui questa comporti delle modifiche alle tramezzature interne; nel caso si voglia dividere un ampio bagno in modo da ricavarne due più piccoli, per esempio, si ha l’obbligo di comunicare l’inizio dei lavori al Comune dove è situato l’immobile oggetto delle modifiche.

 

Differenza tra CILA e SCIA

CILA è l’acronimo che sta per Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, ed è un documento redatto da un architetto, ingegnere o geometra che riveste il ruolo di direttore dei lavori, il quale dichiara sotto la sua responsabilità che questi sono realizzati rispettando la normativa antisismica, igienico-sanitaria e sul rendimento energetico, che sono conformi ai regolamenti edilizi e agli strumenti urbanistici vigenti e che non interessano parti strutturali dell’edificio.

Di conseguenza la CILA è usata soltanto in caso di spostamento o eliminazione di tramezzature non portanti, apertura o chiusura di porte interne su tramezzature non portanti, realizzazioni o modifiche di percorso dell’impianto fognario, realizzazione di piscine fuori terra, impianti tecnologici non soggetti a manutenzione ordinaria nonché frazionamento o accorpamento di unità immobiliari.

La SCIA, invece, è la Segnalazione Certificata di Inizio Attività e può essere considerata un’evoluzione della CILA visto che quest’ultima, con poche modifiche nella compilazione, diventa a tutti gli effetti una SCIA.

La differenza primaria tra i due documento sta nel fatto che la SCIA, a differenza della CILA, interessa tutti quei lavori di manutenzione straordinaria o ristrutturazione che sono eseguiti sulle parti strutturali dell’edificio, inclusi gli elementi portanti; la SCIA può essere usata anche in alternativa ai permessi di costruzione se i lavori vanno ad alterare la volumetria complessiva dell’edificio oppure la sua destinazione d’uso. In quest’ultimo caso, però, la data di inizio dei lavori non può coincidere con quella della presentazione del documento, ma deve essere posposta di almeno 30 giorni.

Detrazione porte interne manutenzione straordinaria

La bozza della Legge di Bilancio 2024 ha confermato il bonus ristrutturazioni, ovvero una detrazione fiscale equivalente al 50% delle spese sostenute per i lavori di recupero edilizio di un’abitazione destinata a uso residenziale, inclusi gli appartamenti condominiali.

I lavori ammessi sono la realizzazione o il miglioramento dei servizi igienici, l’installazione di ascensori, il rifacimento o la costruzione ex novo di scale interne e le recinzioni delle aree private. Anche la sostituzione degli infissi e dei serramenti rientra negli interventi di manutenzione straordinaria ammessi dal bonus ristrutturazioni, quindi è possibile detrarre il 50% dalla relativa spesa.

 

IVA al 10: quando è possibile applicarla

L’aliquota IVA al 10% invece che al 22% può essere applicata esclusivamente agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria eseguiti su immobili residenziali. Questa agevolazione riguarda soltanto le prestazioni di servizi e l’eventuale acquisto di materiali da costruzione e beni significativi, se questi sono indicati nel contratto di appalto.

Per beni significativi sono da intendersi quelli che hanno carattere finito, e cioè sanitari, caminetti, depuratori, videocitofoni, infissi, lavelli e lavabi, minuterie per impianti idraulici, caldaie, stufe e bruciatori se sono componenti dell’impianto di riscaldamento, radiatori, rubinetteria, vasche in ghisa, acciaio o altri materiali, scaldabagni, impianti solari e fotovoltaici e via dicendo.

Non può essere applicata, invece, a beni che non hanno carattere finito, e cioè le stufette elettriche il cui funzionamento è indipendente da quello dell’impianto di riscaldamento, gli arredi del bagno, gli accessori e i semplici elettrodomestici in generale.