Quali lavori rientrano nella manutenzione ordinaria

 

Facciamo chiarezza sugli interventi di manutenzione degli immobili, distinguendo tra quelli classificati come ordinari e quelli che invece sono ritenuti straordinari.

 

Spesso e volentieri questo argomento si presta a interpretazioni erronee e di conseguenza si crea confusione, soprattutto quando alla realizzazione degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria si accompagna la richiesta di accesso alle relative agevolazioni fiscali. Andiamo quindi ad approfondire l’argomento cercando di distinguere nettamente gli interventi di manutenzione straordinaria dai lavori di quella ordinaria.

 

La manutenzione ordinaria

Per lavori di manutenzione ordinaria si intendono tutti quegli interventi edilizi che sono finalizzati alla riparazione, al rinnovamento e alla sostituzione delle finiture degli edifici e degli appartamenti, nonché gli interventi destinati a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici presenti negli stessi.

La manutenzione ordinaria che interessa le opere esterne dell’immobile comprende i lavori eseguiti su intonaci e rivestimenti, sui serramenti, sui manti di copertura, le guaine e le impermeabilizzazioni, sui cornicioni e sulle grondaie. Quella che interessa le opere interne, invece, comprende gli interventi eseguiti sugli intonaci e i rivestimenti interni, gli infissi e i serramenti, i controsoffitti e i pavimenti, le canne fumarie, quelle di ventilazione, i servizi igienici e l’aggiunta di ulteriori sanitari in bagni già esistenti.

Al fine di capire meglio i concetti espressi, quindi, vediamo cosa si intende con il termine “finiture” e con la frase “integrazione di impianti tecnologici esistenti”. Le finiture sono tutte quelle parti che è possibile sostituire o rinnovare senza essere costretti a sostituire l’intero elemento a cui appartengono, strutturale o tecnologico che sia. Un intervento destinato a sostituire un singolo componente dell’impianto, per esempio il bruciatore o lo scambiatore di caldaia, è considerato manutenzione ordinaria, mentre la sostituzione dell’intera caldaia è un intervento di manutenzione straordinaria.

Anche la sostituzione degli infissi, per definizione è considerato un intervento di manutenzione ordinaria, perché sostanzialmente non va ad alterare le dimensioni delle aperture di porte e finestre. L’integrazione dei servizi tecnologici esistenti, indica che l’aggiunta di componenti tecnologici viene considerata manutenzione ordinaria solo quando è eseguita su impianti già esistenti; le installazioni e le destinazioni ex novo, quindi, non rientrano in questa casistica.

L’aggiunta di un sanitario in un bagno già esistente, per esempio, è considerata manutenzione ordinaria, la trasformazione di una stanza al fine di trasformarla ex novo in un bagno, invece, è considerato un intervento di quella straordinaria.

 

Definizione manutenzione straordinaria

L’elenco lavori manutenzione straordinaria e simile ma richiede una prassi burocratica più complessa che la presentazione di documentazioni specifiche, come per esempio i certificati CILA e SCIA. Per definizione sono considerati lavori di manutenzione straordinaria tutte le opere e modifiche finalizzate a rinnovare e sostituire parti strutturali di edifici, oppure la realizzazione o integrazione di impianti tecnologici, sia quelli destinati alla produzione di caldo e freddo sia quelli elettrici e idrici, a patto però che non comportino modifiche alle destinazioni d’uso e non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari interessate dai lavori.

Gli interventi di manutenzione straordinaria eseguiti sulle opere esterne hanno come finalità la modifica delle caratteristiche, della forma, del colore e delle posizioni, la realizzazione ex novo e il sostegno o il contenimento di quegli stessi elementi citati nel paragrafo precedente quando abbiamo descritto gli interventi di manutenzione ordinaria esterni; sono inoltre inclusi il consolidamento delle strutture portanti perimetrali, l’adeguamento di spessore delle coperture e la sostituzione senza modifiche geometriche della struttura portante delle coperture.

Le opere di manutenzione straordinaria interne, invece, interessano il consolidamento di strutture portanti interne, gli interventi di deumidificazione o sottomurazione, la sostituzione dei solai, la creazione o l’eliminazione di partizioni o tramezzi verticali interni e di locali per servizi igienici e tecnologici, la realizzazione o l’eliminazione di porte, il rinnovamento dei collegamenti verticali all’interno di una singola unità immobiliare e la dotazione di impianti nuovi di zecca.

 

CILA e SCIA significato

Adesso è arrivato quindi il momento di chiarire il significato degli acronimi CILA e SCIA, ai quali abbiamo accennato nel paragrafo precedente. CILA sta per Comunicazione Inizio Lavori Asseverata; questa comunicazione deve essere presentata, personalmente oppure in via telematica, allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune ove è situato l’immobile oggetto dei lavori, i quali non devono comportare interventi strutturali o modifiche dei parametri urbanistici vigenti nel Comune.

Il rifacimento o la creazione di allacci fognari che apportano modifiche al percorso della rete e alle sue caratteristiche, la redistribuzione di ambienti interni mediante l’abbattimento o la costruzione di mura divisorie non portanti, l’apertura o chiusura di porte e infissi, la realizzazione di piscine e il frazionamento o accorpamento di unità immobiliari sono tutti esempi di interventi che richiedono la presentazione della CILA; in pratica tutti i lavori di manutenzione straordinaria sono soggetti alla Comunicazione Inizio Lavori Asseverata.

La CILA deve includere i dati del fabbricato oggetto dei lavori e quelli del relativo proprietario, nonché i disegni del progetto con le planimetrie del fabbricato prima e dopo i lavori di modifica e la relativa asseverazione in cui si dichiara che gli interventi realizzati rientrano nei parametri della CILA e rispettano le normative vigenti in materia.

La SCIA, invece, è la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, e a differenza della CILA riguarda soltanto gli interventi strutturali eseguiti sugli elementi portanti e quelli che comportano l’aumento di volume o superficie delle unità immobiliari e l’incremento dei parametri urbanistici. Anche nel caso della SCIA è necessario presentare l’asseverazione con le planimetrie del fabbricato prima e dopo i lavori; come la CILA, inoltre, anche la SCIA deve essere presentata presso lo Sportello Unico per l’Edilizia e l’inizio dei lavori può coincidere con il giorno stesso in cui viene presentata la segnalazione.

Come si può facilmente desumere quindi, a dispetto delle differenze in termini sia la comunicazione sia la segnalazione inizio lavori devono essere accompagnate dall’asseverazione, la quale deve essere rilasciata da un tecnico professionista, ingegnere, architetto o geometra, il quale non devono avere alcun tipo di rapporto con l’impresa che esegue i lavori né con il committente degli stessi.