Come si calcolano i metri quadri commerciali e catastali di una casa

Ultimo aggiornamento: 22.01.22

 

Volete vendere, acquistare o fare modifiche strutturali ad una casa? Allora dovrete informarvi su diversi dati, come ad esempio i metri quadri commerciali e catastali. Scopriamone di più nel nostro articolo.

 

Comprare o vendere casa può risultare un’operazione alquanto complicata, non solo per il mutuo e per la spesa economica, ma anche per tutta una serie di controlli e regole burocratiche da seguire. 

Dopo aver visto dozzine e dozzine di appartamenti nella propria città o nelle zone limitrofe, avete trovato la casa dei vostri sogni. Questo però è solo il primo passo, al quale seguono ovviamente una serie di procedure come il preliminare di vendita e ovviamente il rogito. 

Bisogna però controllare che tutto sia in ordine con il catasto e che i metri quadri commerciali e catastali siano effettivamente quelli dichiarati dal venditore. Può capitare infatti che nel corso degli anni siano stati fatti dei lavori non dichiarati al catasto. Questo succede spesso, specialmente negli edifici degli anni 60 e 70, in quanto durante il boom economico si chiudeva un occhio su alcune modifiche ‘abusive’. 

Il venditore dovrà quindi fare una sanatoria per mettere tutto in regola. Se però il controllo della planimetria e dei metri quadri della casa non è stato fatto previamente, il preliminare (e a volte anche il rogito) rischiano di non andare a buon fine. Allo stesso modo, sarà necessario chiedere informazioni sull’impianto elettrico e su quello di riscaldamento. Se ad esempio volete montare una stufa a legna nella vostra nuova casa, dovrete installare una canna fumaria, ma non senza aver avuto l’autorizzazione dal vostro Comune. 

Per questo se volete acquistare o vendere un immobile dovete calcolare attentamente i metri quadri catastali e commerciali.

Come si calcolano i metri quadri per la superficie commerciale

Il calcolo dei metri quadri è indispensabile per avere informazioni dettagliate sulle effettive dimensioni dell’appartamento, in quanto spesso il prezzo si alza notevolmente anche in base a questo fattore. Per questo se volete vendere un immobile è molto importante conoscere il suo valore al metro quadro, in modo da poterlo proporre al prezzo giusto. 

Prima di tutto vi occorre sapere cosa si intende con metri quadri ‘commerciali’. Fondamentalmente questa unità di misura si utilizza per determinare la superficie ‘vendibile’, ovvero la somma delle superfici che compongono l’abitazione e quindi vanno calcolati per capire quanto effettivamente può costare un immobile.. Tra queste troviamo quelle ‘calpestabili’, quindi di tutte le stanze vivibili comprese di muri interni, perimetrali o in comune con altre unità dell’immobile. Allo stesso modo, rientrano nel calcolo della superficie commerciale anche vani accessori come terrazzi, balconi e giardini. 

Sebbene non siano nell’abitazione, le superfici della cantina o del box auto rientrano nei metri quadri dell’appartamento, ma non sono considerati metri quadri calpestabili. Queste zone infatti rientrano nel calcolo dei metri quadri catastali, ovvero la superficie sulla quale vengono calcolate alcune imposte come l’IMU, la TASI e la tassa sui rifiuti. A questi metri quadri si applica una riduzione del 50%, ad esempio una cantina di 20 mq verrà valutata su 10 mq che si andranno ad aggiungere a quelli delle superfici calpestabili per il calcolo. Quindi se un appartamento è di 100 metri quadri calpestabili + 20 mq della cantina, quelli totali saranno 110 mq e non 120. 

Quindi, quando cercate casa tramite i vari siti di annunci o magari contattando dei venditori privati, dovete considerare i metri quadri calpestabili. Sugli annunci degli appartamenti solitamente sono segnati, ma comunque conviene chiedere all’agenzia o all’agente immobiliare quelli effettivamente ‘calpestabili’. Un appartamento di 120 mq potrebbe avere solo 100 mq calpestabili, quindi è sempre meglio controllare con attenzione. 

Calcolo della superficie catastale

Come abbiamo specificato nei paragrafi precedenti, la superficie catastale determina il pagamento di alcune tasse. A seconda dei vani e delle superfici, si possono calcolare dei coefficienti in percentuale. 

Per i vani e accessori diretti come bagni, camere, la cucina e il salotto vengono calcolati i muri di 50 cm e le pareti divisorie. Su questa categoria non si applica alcun coefficiente, quindi viene calcolata al 100%.

Per i vani accessori indiretti nei quali rientrano la cantina o il ripostiglio, si calcolano i metri quadri con un coefficiente del 50% se questi sono comunicanti, altrimenti si applica il 25%. Per la terrazza o al balcone si applica un 30% di coefficiente se comunicanti e se non superano i 25 mq, altrimenti se non comunicanti si applica il 15%. 

Il cortile o il giardino rientra nella superficie catastale, su questo si calcola almeno un 10%. 

 

Altri fattori da controllare prima dell’acquisto di un’abitazione

Oltre ai metri quadri, dovrete tenere conto di altre caratteristiche importanti. Ad esempio i costi del condominio che solitamente sono annuali, o si possono dividere in due pagamenti separati. Questi si vanno ad aggiungere alla spesa complessiva per il mantenimento dell’abitazione. Dovrete anche considerare se l’appartamento desiderato ha degli inquilini e se è stata fatta la disdetta per la risoluzione anticipata del contratto di locazione. In questo modo potrete sapere da quando è libero l’immobile. 

Fondamentali anche i lavori di ristrutturazione. I costi per rifare i pavimenti, abbattere muri e modificare così l’aspetto interno dell’abitazione vanno ovviamente calcolati, specialmente se volete comprare un immobile molto vecchio. Tutto dipende dalle vostre esigenze e dalla vostra disponibilità, in alcuni casi è preferibile acquistare un appartamento completamente da ristrutturare in modo da poterlo fare su misura (nei limiti del possibile), mentre in altri conviene comprare un appartamento nuovo o dove magari ci sono davvero pochi lavori da effettuare, in modo da rientrare più facilmente nelle spese.

 

 

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