Agevolazioni prima casa per i giovani e per chi cambia residenza

Ultimo aggiornamento: 27.07.21

 

Vediamo quali sono i bonus e le agevolazioni che è possibile ottenere per l’acquisto del primo immobile, in che cosa consistono e quali sono i requisiti richiesti.

 

Il decreto Milleproroghe ha esteso ulteriormente i termini di scadenza di numerosi bonus, incluso il bonus prima casa. Quest’ultimo in particolare, grazie al decreto Liquidità, aveva già subito la sospensione delle scadenze dei benefici inerenti l’acquisto del primo immobile fino alla fine dell’anno 2020, e adesso questa data è stata ulteriormente estesa fino alla fine dell’anno 2021.

Ulteriori sospensioni fino alla fine dell’anno in corso riguardano anche l’obbligo di trasferimento della residenza entro 18 mesi a partire dalla data d’acquisto della casa, e il termine di un anno che sussiste sia nel caso in cui si proceda col vendere l’abitazione per acquistare un secondo immobile sia nel caso di cessione dell’immobile e acquisto di un’altra casa da usare come abitazione principale.

 

A chi è diretto e in cosa consiste il bonus prima casa

Prima di pensare a scegliere i copricuscini per divano, meglio fare uno sforzo e concentrarsi prima sull’acquisto della casa; il bonus, infatti, può essere richiesto da qualunque cittadino italiano al di sotto dei 36 anni di età e con un ISEE fino a 40.000 euro. In sostanza si tratta di una serie di agevolazioni che facilitano l’accesso a un mutuo per l’acquisto di una casa da parte degli under 36, a patto però che vengano rispettati una serie di requisiti.

Le agevolazioni prima casa, come lascia intuire la loro definizione comune, sono destinate appunto a favorire l’acquisto di un immobile che sarà destinato ad abitazione principale. I benefici fiscali riguardano innanzitutto una riduzione sulle tasse acquisto prima casa, in particolare dell’imposta di registro, nel caso in cui l’immobile sia acquistato da un privato, oppure dell’IVA, nel caso in cui sia acquistato da un’impresa, nonché l’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo, dei tributi catastali speciali e delle tasse ipotecarie relative agli atti soggetti all’imposta di registro e a quelli richiesti per assolvere gli adempimenti catastali e dei registri immobiliari.

Un ulteriore vantaggio è rappresentato dal fatto che il bonus prima casa è associato al Fondo di garanzia per i mutui prima casa, uno strumento che consente di estendere le proprie garanzie finanziarie in modo da trovarsi in una posizione più solida nel momento in cui si presenta la richiesta di un mutuo ipotecario alla banca. L’istituto di credito a cui viene presentata la richiesta per il mutuo, però, deve aver aderito alla convenzione del Fondo di garanzia, altrimenti non è possibile accedere a questa particolare agevolazione; nel caso in cui la banca accetti la richiesta, invece, lo Stato si impegna a fornire una garanzia pari al 50% del valore dell’immobile acquistato, per un mutuo ipotecario fino a un tetto massimo di 250.000 euro.

 

Quali sono i requisiti richiesti

Il richiedente del bonus prima casa può beneficiare degli sgravi fiscali solo ed esclusivamente se vengono soddisfatti i seguenti requisiti:

L’immobile oggetto dell’acquisto, oltre a essere destinato ad abitazione principale, deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

A/2 (abitazioni per uso civile)

A/3 (abitazioni economiche)

A/4 (abitazioni popolari)

A/5 (abitazioni ultrapopolari)

A/6 (abitazioni rurali)

A/7 (abitazioni in villini)

A/11 (abitazioni o alloggi tipici dei luoghi in cui sorgono)

 

Sono invece escluse le abitazioni che rientrano nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli o palazzi di eminente pregio storico o artistico)

L’immobile da acquistare deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente lavora, oppure dove ha intenzione di stabilire la propria residenza.

L’acquirente non deve essere titolare di un altro immobile situato nello comune, e di non detenere su tutto il territorio nazionale diritti di proprietà, di usufrutto, uso, nuda proprietà o abitazione su un altro immobile acquistato beneficiando delle agevolazioni acquisto prima casa, anche se l’acquisto è stato effettuato dal coniuge.

I benefici fiscali possono essere riconosciuti anche agli acquirenti che risultano già proprietari di un immobile acquistato con le agevolazioni fiscali, a patto però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno a partire dalla data del nuovo acquisto.

Uso parziale, trasferimento, eredità e altre casistiche

Se il credito d’imposta per la prima casa viene speso solo in parte per il pagamento del Registro, l’importo residuo potrà essere speso come compensazione delle somme dovute o in riduzione dell’Irpef, ma non in riduzione delle imposte di registro e ipo-catastale, sulle successioni e donazioni e per eventuali atti presentati successivamente alla maturazione del credito.

In caso di trasferimento dell’immobile in costruzione, le agevolazioni sono vincolate a tre anni, dopodiché decadono automaticamente e non è possibile applicare la sospensione degli appuntamenti tributari citati nell’articolo 24 del decreto Liquidità. Se l’acquirente ha intenzione di usare l’abitazione destinata a prima casa come sede per svolgere la propria attività ha il diritto di farlo, ma è obbligato a dichiarare questa circostanza nell’atto di acquisto.

In caso di acquisto per successione, la Corte di cassazione ha stabilito che le agevolazioni prima casa permettono di applicare le imposte catastale e ipotecaria in misura fissa, anche se a possedere i requisiti richiesti dalle agevolazioni è uno soltanto dei beneficiari, come per esempio il coniuge convivente superstite che eredita la proprietà in caso di morte, a patto però che costui richieda esplicitamente il bonus nella dichiarazione di successione o mediante una dichiarazione integrativa.

L’Agenzia delle Entrate ha stabilito che i ritardi negli adempimenti ai requisiti per l’accesso al bonus prima casa, dovuti alle conseguenze del coronavirus, costituiscono causa di forza maggiore e non pregiudicano l’ottenimento delle relative agevolazioni. Sempre a causa delle restrizioni imposte dalle misure straordinarie adottate contro l’epidemia da Covid-19, il bonus resta valido anche nel caso in cui la prima casa resta invenduta entro la scadenza imposta di un anno. Allo stesso modo e per le stesse ragioni, inoltre, sono sospesi tutti gli altri termini di decadenza per effettuare gli adempimenti richiesti dal bonus; rimane valido soltanto l’obbligo di trasferirsi nell’abitazione entro 18 mesi a partire dalla data di acquisto.

 

 

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