Regole condominiali: le ultime novità

 

Ai vecchi obblighi e adempimenti se ne sono aggiunti di nuovi, soprattutto alla luce degli ultimi eventi legati allo stato di pandemia. Ma sono legalmente validi?

 

Quando all’inizio del 2020 il virus Covid-19 ha cominciato a diffondersi e l’OMS ha dichiarato lo stato di pandemia, ogni nazione del mondo ha affrontato l’emergenza varando una serie di decreti e di misure per contrastare l’ulteriore diffondersi della malattia.

Anche in Italia è accaduto lo stesso e sono state introdotte norme anti assembramento e per la sicurezza sanitaria, come l’uso della mascherina; queste norme sono valide per le aree pubbliche, ma siccome in questa definizione rientrano anche le parti comuni degli edifici condominiali, questi ultimi sono stati soggetti non solo all’applicazione delle misure precauzionali previste dalla legge ma, in molti casi, anche da un nuovo regolamento condominiale, spesso stabilito in modo arbitrario dall’amministratore dell’immobile.

Al fine di evitare che le parti comuni dell’immobile non diventino oggetto di contesa o beghe legali, ma siano usate nel pieno rispetto delle regole, andiamo a fare un po’ di chiarezza sull’argomento.

 

Legge e condominio

Non tutti gli edifici a proprietà condivisa sono tenuti ad avere un regolamento condominiale; il Codice Civile sul condominio parla chiaro, infatti, e stabilisce che solo negli edifici dove il numero dei condomini sia superiore a dieci è espressamente richiesta la formazione di un regolamento specifico.

Nell’art 1138 cc, relativo appunto al regolamento di condominio, viene riportato per sommi capi che quando in un edificio sono presenti più di dieci unità abitative e relativi inquilini, o proprietari, allora è necessario formare un regolamento in cui siano chiaramente stabilite la ripartizione delle spese relative agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, le norme riguardanti l’uso delle parti comuni e le norme comportamentali per la salvaguardia del decoro dell’edificio.

Le norme presenti nel regolamento, ovviamente, non devono ledere in alcun modo i diritti dei singoli condomini, e la sua approvazione deve essere unanime da parte dell’assemblea degli stessi. Inoltre non è assolutamente possibile vietare ai condomini di tenere con sé animali domestici.

Da quanto descritto nell’articolo 1138, quindi, si evince che quando un edificio condominiale non supera le dieci unità abitative si può fare a meno di formare un regolamento specifico, e quindi ci si può attenere semplicemente al regolamento condominiale contrattuale, oppure alle regole di condominio stabilite dal proprietario unico dell’immobile al momento della sua costruzione. 

 

Cosa impone un regolamento di condominio

Qualora si abbia la necessità di formare un nuovo regolamento si può usare come riferimento uno dei numerosi modelli di regolamento condominiale standard disponibili in rete; esaminandone uno qualsiasi è possibile vedere come il documento, oltre alle disposizioni generali relative alla descrizione dell’immobile e delle diverse parti che lo compongono, debba contenere chiare indicazioni sulla ripartizione delle spese e degli organi di condominio, le norme relative all’uso degli impianti e delle parti comuni, nonché le norme e i divieti relativi al comportamento, all’utilizzo e alla realizzazione di eventuali opere.

Queste ultime sono riferite principalmente alle parti e agli impianti comuni ovviamente; se un condomino vuole eseguire delle modifiche al proprio impianto di riscaldamento, per esempio la sostituzione di un singolo radiatore con un termosifone elettrico in un ambiente poco usato, in modo da renderlo caldo solo quando si presenta l’effettiva necessità, ha il diritto e la libertà di farlo ovviamente, perché questa modifica non altera in alcun modo l’immobile né le spese sostenute dagli altri condomini.

Le norme comportamentali, invece, impongono delle restrizioni alle libertà individuali dei condomini; l’ascolto di musica a tutto volume per esempio, anche se in determinate fasce orarie e ammesso, è comunque soggetto alla reazione dei vicini. Una delle abitazioni confinanti potrebbe essere occupata da un anziano malato, oppure da un famiglia con uno o più bambini in età neonatale, in questi casi il volume alto dell’impianto stereo o della TV potrebbe essere fonte di disturbo anche durante il giorno.

Nessuno, però, può vietare al condomino di indossare le migliori cuffie wireless che possiede e godersi musica o film ad alto volume, a qualsiasi ora desideri e senza arrecare disturbo ai vicini.

 

Situazione pandemia: i limiti da non oltrepassare

Come accennato all’inizio del nostro articolo, l’emergenza dovuta alla pandemia in atto ha portato dei cambiamenti allo status quo, e in nome della sicurezza molti amministratori di condominio hanno arbitrariamente modificato il regolamento condominiale.

In alcuni casi le misure imposte sono state draconiane, quando non addirittura assurde, e hanno dato origine a numerose controversie. In ogni caso, quindi, bisogna ricordare che l’amministratore del condominio non è autorizzato a effettuare modifiche al regolamento senza aver prima convocato un’assemblea e discusso, insieme ai condomini, sulla natura e l’effettiva necessità delle modifiche da apportare.

Anche con l’autorizzazione degli altri condomini, inoltre, l’amministratore non può vietare l’accesso alle parti comuni in quanto queste sono proprietà di tutti i condomini, che come stabilito dall’articolo 1102 del Codice Civile possono servirsene purché non ne alterino la destinazione e non impediscano agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Il buon senso impone che le uniche misure da adottare per far fronte all’emergenza sanitaria, quindi, siano quelle mirate a evitare inutili assembramenti mediante l’introduzione di turni per la fruizione delle aree comuni, che si tratti di cortili interni, giardini o piscine condominiali, e alla ripartizione delle spese degli interventi di sanificazione, che vanno ad aggiungersi alle regolari spese per la manutenzione ordinaria dell’immobile.

Per quanto riguarda in particolare il caso delle piscine condominiali, inoltre, queste dovranno adottare le stesse regole precauzionali che sono state imposte agli impianti professionali, pubblici o privati che siano.