Quanto costa il rogito prima casa e quali documenti rilascia il notaio

 

Senza una buona conoscenza giuridica o un po’ di esperienza diretta è davvero complicato districarsi nella giungla di documenti e atti burocratici che occorrono per concludere una compravendita immobiliare. Se anche voi vi trovate in questa situazione, in questo articolo vi aiuteremo a chiarire tutti i vostri dubbi sul rogito notarile.

 

Cos’è il rogito notarile? Questa è una domanda che si è posto chiunque si sia trovato a vendere o comprare casa. La prima cosa da sapere è che si tratta di un atto formale redatto dal notaio attraverso il quale il compratore acquista da un venditore un bene immobile come una casa, un locale commerciale, un terreno o un box. Certo, detto così potrebbe sembrare una cosa molto facile e banale, ma in realtà i passaggi necessari per concludere una compravendita immobiliare sono talmente tanti da generare non poca confusione in chi si approccia al mondo notarile per la prima volta.

Procediamo, però, con ordine per capire qual è il ruolo del notaio, l’ammontare della sua parcella e i documenti che vengono rilasciati una volta stipulato l’atto di compravendita, così da avere un quadro più completo e non farsi cogliere impreparati.

 

Rogito significato e definizione

Il rogito è un atto pubblico redatto con tutte le formalità stabilite dalla legge da un notaio che gli attribuisce pubblica fede nel luogo in cui viene stipulato.

Affinché acquisti efficacia legale è necessario, quindi, che venga stilato da un pubblico ufficiale a cui lo Stato abbia affidato il potere di attribuire valore di prova legale ai documenti che stipula.

Nel caso di specie, il rogito notarile costituisce piena prova, fino a querela di falso, della provenienza del documento, delle dichiarazioni delle parti, dei fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza e degli atti da lui compiuti.

Cosa deve contenere

Nella compilazione del rogito, il notaio ha l’obbligo di rispettare quanto prescritto dall’art. 51 della legge sull’ordinamento del notariato, all’interno del quale sono sanciti i requisiti che devono essere necessariamente presenti nell’atto di vendita.

A tal proposito occorre precisare innanzitutto che l’atto notarile in questione è nullo se il pubblico ufficiale non indica la data e il luogo in cui è stato ricevuto; violazione che, oltre a inficiare la validità del rogito come documento pubblico, comporta sanzioni per lo stesso notaio che lo ha redatto.

Altro elemento di fondamentale importanza è rappresentato dai dati anagrafici delle parti coinvolte, dei testimoni presenti alla stipula del rogito e dei rappresentanti legali dei contraenti, con l’obbligo in quest’ultimo caso di allegare al documento l’atto fonte della rappresentanza.

Per quanto riguarda i documenti per vendere una casa, il venditore ha l’obbligo di consegnare al notaio l’Attestato di Prestazione Energetica (API), la visura e la planimetria catastale, il titolo edificatorio abilitativo, soprattutto nel caso di interventi di ristrutturazione urbanistica o edilizia che abbiano apportato modifiche alla planimetria catastale (fatta eccezione per le strutture amovibili, come una parete per vasca o un tendone parasole esterno), l’atto di provenienza, il certificato di destinazione urbanistica e quello di agibilità o abitabilità.

Inoltre, nella stipula dell’atto notarile di compravendita, il pubblico ufficiale può avvalersi dell’aiuto di un interprete qualora si trovi a dover comunicare con persone di altra nazionalità.

Una volta espletate tutte le formalità necessarie (che spiegheremo dettagliatamente nei paragrafi successivi), il notaio dovrà dare lettura del rogito redatto per rendere edotte le parti sul contenuto dello stesso prima che appongano la propria firma sul documento.

Cosa rilascia il notaio dopo il rogito

Una volta firmato il contratto di vendita immobile spetta al notaio depositare tutti i documenti relativi alla compravendita, provvedendo alla registrazione dell’atto di proprietà presso l’Agenzia delle Entrate, alla deposizione entro venti giorni dalla firma di una copia del fascicolo alla Conservatoria dei Registri Immobiliari e al pagamento delle imposte versate dall’acquirente.

Nella vendita dell’immobile le tasse a carico venditore riguardano unicamente le plusvalenze, ossia il guadagno che il proprietario ottiene con la vendita e pari, quindi, alla differenza tra il valore del bene al momento dell’acquisto e quello al momento della vendita.

Tornado ai documenti rilasciati dal pubblico ufficiale dopo il rogito, oltre alla consegna delle chiavi dell’immobile (a meno che non sia diversamente previsto dal contratto preliminare di compravendita), ai contraenti viene consegnata una copia autentica dell’atto “rogitato” davanti al notaio.

Come tutelarsi dopo il rogito? Semplice, prima della consegna del nuovo atto di proprietà della casa è possibile richiedere al pubblico ufficiale il rilascio di una certificazione di avvenuta stipula in attesa dei documenti definitivi.

Anche se questa dichiarazione non ha la stessa valenza legale del rogito registrato, viene universalmente riconosciuta come attestato della compravendita, per cui l’acquirente avrà già tutto quello che gli occorre per intervenire sulla nuova casa e procedere con gli altri eventuali adempimenti burocratici in attesa dei documenti autenticati.

 

Spese notarili acquisto prima casa

Bene, ora che conosciamo il contenuto dell’atto pubblico notarile, cerchiamo di capire qual è il costo del rogito per la prima casa. L’articolo 1475 del Codice Civile stabilisce che le spese relative all’atto di compravendita immobiliare spettino all’acquirente, salvo diversi accordi tra i contraenti.

Oltre ai costi procedurali, alle imposte ipotecarie, catastali, di registro (pari al 2% del valore catastale dell’immobile) e all’IVA, sono a carico del compratore anche il pagamento della parcella del notaio e tutte le spese sostenute per la redazione del rogito casa, dai semplici costi di cancelleria alle visure catastali.

Per effettuare il calcolo delle spese notarili bisogna, inoltre, considerare i tariffari stabiliti dal Consiglio Nazionale del Notariato che, a seconda del valore dell’immobile, possono oscillare da 1.500 a 3.800 euro circa, IVA esclusa.

Se, invece, volete acquistare un immobile che non utilizzerete come abitazione principale, ossia una seconda casa o altri tipi di investimenti immobiliari, il range dei costi tende a variare al rialzo.

In questi casi le imposte ipotecarie e catastali restano invariate (50 euro ognuna), così come gli oneri da corrispondere al pubblico ufficiale, mentre cambiano l’imposta di registro (che passa dal 2 al 9% del valore catastale del bene) e l’IVA (che passa dal 4 al 10%, fino ad arrivare al 22 per gli immobili di lusso.

Infine, per acquistare una proprietà direttamente dal costruttore dovrete mettere in preventivo l’esborso di circa 400 euro per le imposte ipotecarie e catastali.