Il calcolo corretto della superficie di un immobile è di estrema importanza ai fini fiscali; andiamo ad approfondire ulteriormente l’argomento in modo da fare chiarezza.
La tassa sui rifiuti, comunemente nota con l’acronimo TARI, è stata istituita a partire dal 2014 al fine di finanziare i costi per la raccolta e lo smaltimento dei rifiuti; di conseguenza si tratta di un’imposta che interessa tutti coloro che detengono o possiedono un immobile o un terreno scoperto che produce rifiuti.
La TARI viene quindi applicata sia alle utenze commerciali e professionali in generale sia a quelle domestiche; la caratteristica principale di questa tassa è che il suo importo varia a seconda del tipo di utenza e viene calcolato sulla base della superficie calpestabile dell’immobile, o del terreno.
Ai fini di un corretto calcolo dell’importo da pagare, non bisogna assolutamente fare confusione tra la superficie catastale, la superficie commerciale e la superficie calpestabile, in quanto sono tre valori distinti che vengono calcolati in modi diversi, andiamo quindi ad approfondire ulteriormente l’argomento.
Calcolo superficie catastale
La superficie catastale è la somma complessiva delle diverse superfici di un’immobile; per quanto concerne in particolar modo le abitazioni, quindi, per calcolare la superficie catastale bisogna addizionare le seguenti tipologie di superfici: A, B, C, D, E, a quelle delle eventuali aree scoperte o assimilabili.
Alla tipologia A appartengono le superfici dei vani principali e dei vani accessori diretti, cioè camere da letto, salotto, studio, bagni, cucina, ingressi, corridoi e ripostigli. Queste superfici vengono considerate al 100%, questo significa che includono le porzioni di superficie occupate dai muri interni e da quelli perimetrali; questi ultimi sono calcolati fino a 50 centimetri di spessore, nel caso siano di proprietà, e fino a 25 centimetri se sono comuni.
Alla tipologia B appartengono invece i vani accessori indiretti comunicanti, per esempio solai e cantine, i quali vengono considerati al 50% della superficie; la tipologia C comprende lo stesso tipo di vani a patto che non siano comunicanti direttamente con l’unità immobiliare, per esempio una cantina o un garage alle dipendenze di un appartamento situato ai piani alti di un edificio, e di conseguenza vengono considerati solo al 25% della superficie.
Nella tipologia D rientrano le superfici di balconi e terrazzi comunicanti, che sono sommati al 30% della loro superficie reale se questa è inferiore o uguale a 25 metri quadrati e al 10% se supera i 25 metri quadrati.
Nella tipologie E rientrano invece le superfici di balconi e terrazzi che però non sono comunicanti, e nel calcolo sono sommati secondo gli stessi criteri della tipologia D ma con percentuali diverse, 15% e 10% rispettivamente.
Al calcolo per la superficie catastale sono da aggiungere, sempre in percentuale, anche le superfici di aree scoperte o assimilabili, ovvero giardini, piazzali, cortili, corti e simili, che siano di pertinenza esclusiva dell’immobile. Queste aree sono computate al 10% se la loro superficie complessiva è inferiore o uguale alla superficie globale della tipologia A, oppure al 2% se la loro superficie è superiore.
Come si può facilmente intuire, quindi, i parametri di superficie catastale e calpestabile di un immobile sono diversi; metri quadri catastali e calpestabili, cioè, non coincidono.
Il valore della superficie catastale serve per a calcolare l’importo delle relative imposte e per gli atti ufficiali di compravendita degli immobili, in quanto deve essere riportato nella visura e dichiarato così come riportato al catasto.
Calcolo superficie commerciale
Un discorso analogo vale per quanto riguarda la superficie commerciale; quest’ultima, infatti, rappresenta la categoria specifica a cui gli operatori immobiliari hanno l’obbligo di attenersi quando devono valutare il valore di un immobile, di conseguenza si tratta di un parametro di mercato. Come per la superficie catastale, inoltre, anche il calcolo superfici commerciali è eseguito sommando diversi valori.
In questo caso bisogna sommare il 100% della superficie calpestabile, il 100% delle superfici delle pareti divisorie interne non portanti, il 50% delle superfici delle pareti di confine comunicanti con altre unità immobiliari, il 25% delle superfici di balconi e terrazze scoperte, il 35% di balconi e terrazze coperte, il 60% delle superfici delle verande, il 35% delle superfici di porticati e patii, il 15% delle superfici di giardini di appartamento e il 10% delle superfici di giardini e ville.
Le percentuali indicate subiscono le stesse variazioni indicate nel calcolo della superficie catastale, basandosi sugli stessi parametri per quanto concerne i limiti in metri quadrati; ovvero più sono estese le superfici delle aree scoperte e maggiore è la riduzione in percentuale della superficie da computare.
Calcolo superficie calpestabile
Se le superfici commerciali e quelle catastali si calcolano includendo anche le pareti e altri elementi inamovibili presenti nell’immobile, per calcolare la superficie calpestabile bisogna invece sottrarre tutto ciò che può rappresentare un ostacolo fisico per gli occupanti.
Tanto per fare un esempio pratico quindi, per calcolare la superficie calpestabile di un bagno bisogna tenere conto soltanto della pavimentazione senza includere le aree dove si trovano il WC, la vasca da bagno, il piatto doccia, il bidet e qualsiasi altro elemento fisicamente collegato al suolo e quindi inamovibile.
Di conseguenza, oltre a eliminare l’area complessiva occupata dalla vasca da bagno e da altri elementi fissi, va eliminata anche l’area occupata dalle pareti; per misurare la superficie calpestabile di un immobile, quindi, bisogna limitarsi a seguire il perimetro interno delle pareti e non quello esterno.
Proprio per questa ragione se la misurazione non viene fatta a regola d’arte è molto facile sbagliare il calcolo e riportare un valore errato, con tutto quel che ne consegue sul calcolo della tassa sui rifiuti.
Anche se in linea di massima possiamo dire che la superficie calpestabile di un immobile è sempre inferiore del 10-15% rispetto alla superficie commerciale, per avere un calcolo preciso è sempre meglio rivolgersi a un professionista abilitato, geometra, architetto o ingegnere, il quale potrà avvalersi direttamente della planimetria catastale e del software Cad per eseguire il calcolo nella maniera più precisa possibile.
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