I consigli per comprare casa all’asta da privato o tramite agenzia

Ultimo aggiornamento: 06.07.22

 

Prima di acquistare una casa, all’asta o in normale compravendita, è meglio fare le cose con calma e informarsi bene su tutto quello che c’è da sapere, per evitare brutte sorprese.

 

Vivere in affitto comporta delle grandi rinunce dal punto di vista della personalizzazione della casa, sia per quanto riguarda il tipo di impianti sia per la possibilità di scegliere l’arredamento e le decorazioni, soprattutto quelle a installazione permanente come gli adesivi murali. Di conseguenza comprare casa è un desiderio comune di molte persone, specialmente i più giovani, e prima poi quasi tutti prendono la decisione di trasformare il desiderio in realtà.

Prima di acquistare casa, però è molto importante prepararsi informandosi sulle procedure e sui passi da compiere, soprattutto per quanto riguarda le spese e le tasse da pagare; in ambito immobiliare gli errori si pagano a caro prezzo infatti, e la possibilità di scoprire che l’immobile acquistato non è nelle condizioni in cui ci si aspettava di trovarlo è meno remota di quel che sembra. Inoltre vogliamo porre attenzione anche su una particolare forma di acquisto casa, e cioè l’asta.

 

Come comprare casa

Prima di comprare una casa bisogna sceglierla ovviamente; gli aspetti da valutare sono numerosi e variano a seconda delle esigenze di chi dovrà abitarla: le dimensioni, le eventuali spese condominiali, la posizione geografica, la posizione rispetto a luoghi come la scuola, il posto di lavoro o altri servizi, la presenza o meno del posto auto e via dicendo.

Inoltre bisogna considerare anche le dimensioni e come sono organizzati vani e superfici, per non parlare poi della classe energetica di appartenenza e dell’eventuale presenza o meno di impianti di riscaldamento.

Ognuno di questi aspetti incide sul prezzo ma il primo requisito da cui si parte, per stabilire il valore di una casa, è proprio la superficie commerciale, ovvero la superficie netta dell’appartamento espressa in metri quadrati.

Una volta individuato l’immobile o l’appartamento giusto, bisogna raccogliere tutta la documentazione necessaria: i documenti catastali, il certificato di agibilità, l’attestato di qualificazione energetica, la documentazione urbanistica, la concessione edilizia di prima costruzione, la copia dell’atto notarile per l’acquisto del bene, la copia del compromesso di vendita, l’eventuale regolamento condominiale, le fotocopie degli assegni, della carta d’identità e del codice fiscale. Tutti questi documenti sono necessari per ottenere poi il rogito acquisto immobile, che rappresenta il passaggio di proprietà del bene dal vecchio al nuovo proprietario.

 

Le spese per comprare casa

È superfluo ricordare che i costi da sostenere per acquistare una casa non si limitano a quelli del solo immobile. Parte della documentazione richiesta, infatti, ha il suo costo; inoltre bisogna pagare la parcella del notaio e, eventualmente, la commissione all’agenzia immobiliare che ha mediato la vendita dell’immobile.

Determinate spese possono essere evitate, per esempio quella dell’agenzia immobiliare nel caso in cui si acquisti la casa direttamente dal proprietario e senza intermediari; la diffusa convinzione che chi vende casa paga il notaio, inoltre, è errata, in quanto le spese necessarie al contratto di vendita e le altre spese accessorie, incluse quelle notarili, sono a carico dell’acquirente; non a caso, infatti, è proprio quest’ultimo a dover scegliere il professionista di sua fiducia. Tuttavia nulla vieta alle parti interessate di stabilire, nel contratto di compravendita, i termini specifici per quel che riguarda le spese, dividendole in maniera equa oppure trovando altre soluzioni.

Per quanto riguarda le tasse che bisogna pagare quando si compra casa, invece, queste sono l’imposta di registro, l’imposta catastale e quella ipotecaria. Il loro ammontare varia in base a diversi fattori; per esempio a seconda se il venditore è un privato oppure un’impresa edile, o se si tratta o meno dell’acquisto di una prima casa.

 

L’acquisto di una casa all’asta

I passi da seguire, in questo caso, sono diversi; innanzitutto bisogna tenere d’occhio gli annunci sui giornali e quelli pubblicati sui siti web specializzati, come quelli dei tribunali, del Notariato e del Portale delle Vendite Pubbliche Notarili.

Bisogna inoltre fare molta attenzione alle perizie pubblicate nei bandi di vendita, relative alla descrizione degli immobili; potrebbe capitare, infatti, che la casa messa all’asta sia un bene precedentemente sottoposto a sequestro a causa di abusi edilizi, in quel caso bisogna informarsi se l’immobile è stato condonato o sussiste la possibilità di condonarlo in seguito all’acquisto. Le perizie sono una parte integrante dei bandi di vendita e descrivono in dettaglio lo stato di fatto e di diritto dell’immobile oggetto dell’asta; ovviamente è possibile verificare personalmente le condizioni dell’immobile inoltrando richiesta al professionista incaricato della custodia.

Nel bando è indicata anche l’ora, il giorno e il luogo in cui sarà tenuta l’asta, il prezzo base di partenza e la misura minima per i rilanci, il termine di presentazione delle offerte e le modalità di vendita.

La documentazione richiesta per la partecipazione all’asta va consegnata direttamente alla cancelleria del tribunale di competenza, oppure al professionista delegato dal giudice, e va presentata in una busta chiusa priva di segni di riconoscimento. La busta deve contenere l’indicazione del prezzo offerto e la cauzione indicata nel bando di vendita, che di solito ammonta al 10% del prezzo base d’asta, la fotocopia del documento d’identità e del codice fiscale dell’acquirente, nonché tutti gli altri documenti specificamente richiesti nel bando di vendita. La presentazione dell’offerta e della documentazione non può avvenire in forma anonima inoltre, a meno che non venga data la procura a un avvocato.

Un immobile può essere messa all’asta per diverse ragioni; qualunque sia il motivo, però, la cosa può portare vantaggi e svantaggi. I vantaggi consistono soprattutto nella possibilità che il prezzo base dell’asta scenda, permettendo così di acquistare l’immobile a un costo vantaggioso; il lato negativo, invece, è che bisogna disporre di tutta la cifra entro tempi brevi: dai 60 ai 90 giorni al massimo a decorrere dalla data di aggiudicazione.

Ovviamente non è esclusa la possibilità di pagare accendendo un mutuo, ma in questo caso bisogna organizzarsi per tempo e rivolgersi a istituti di credito in grado di offrire mutui specifici per questo tipo di acquisti, i quali però sono soggetti a regolamenti speciali. Dal punto di vista fiscale invece, rispetto all’acquisto privato, l’acquisto di una casa all’asta non comporta alcuna differenza per quanto riguarda le imposte da pagare.

 

 

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